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Consórcio Imobiliário: Como Funciona?

Os brasileiros utilizaram mais de R$ 20 bilhões do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) em 2019 para comprar a casa própria. O mais comum é utilizar esse recurso em financiamentos imobiliários, mas essa não é a única possibilidade. Também é permitido utilizá-lo em consórcio imobiliário.

Você sabe o que é e como funciona um consórcio imobiliário

Neste artigo você vai tirar todas as suas dúvidas e descobrir se esse modelo de aquisição de imóvel é o ideal para você ou não. Continue lendo!

O que é e como funciona um consórcio imobiliário?

O consórcio é uma modalidade de compra coletiva. Ou seja, várias pessoas se unem para adquirir o mesmo tipo de bem. Há várias modalidades de consórcios, como já comentamos aqui no blog

No caso do consórcio imobiliário, trata-se de um grupo pessoas físicas ou jurídicas que pretende contribuir mensalmente para que todos possam ter acesso a um imóvel. Com as parcelas mensais, esse grupo cria uma espécie de poupança cujos recursos são utilizados para a aquisição do bem.

No consórcio de imóveis, o contemplado pode usar a carta de crédito para a compra de imóveis comerciais ou residenciais, novos ou usados, bem como em terrenos, chácaras, sítios, fazendas e até mesmo para fazer construções e reformas.

Especificidades do consórcio imobiliário

A principal diferença é que o consórcio imobiliário possibilita o uso do FGTS para a aquisição de imóvel residencial. Nesse tipo de consórcio, o FGTS pode ser utilizado tanto para dar lances e antecipar a contemplação como para abater ou quitar as parcelas restantes.

É possível usar o saldo do FGTS a cada dois anos para abater continuamente as parcelas restantes do consórcio.

Para utilizar o fundo como lance é necessário:

  • ter pelo menos 3 anos no regime do FGTS;
  • ter a conta do FGTS em seu nome;
  • não ser proprietário, usufrutuário, promitente comprador ou cessionário de algum imóvel no mesmo município de residência na data de aquisição do imóvel;
  • que o valor do imóvel não seja superior ao limite de R$ 500.000,00;
  • não possuir financiamento imobiliário em seu nome.

Vantagens e desvantagens do consórcio de imóveis

O consórcio é um produto financeiro e, por isso, possui vantagens e desvantagens de acordo com o perfil e a necessidade de quem o adquire.

Separamos algumas para que você avalie se vale a pena entrar em um consórcio de imóvel.

Taxas

Como em outros tipos de consórcios, no imobiliário também incidem taxas que podem chegar a até 20% do valor do bem. À primeira vista, a taxas parecem mais vantajosas já que são, em geral, menores do que os juros dos financiamentos. No entanto, convém analisar algumas questões.

A primeira é que a mensalidade do consórcio é composta de:

  • taxa administrativa, que é a remuneração da administradora do consórcio;
  • fundo comum, que é o valor efetivamente utilizado na compra do bem;
  • seguro, para evitar problemas como quebra de contrato;
  • fundo de reserva, que protege o grupo com problemas eventuais não cobertos pelo seguro, como a inadimplência de algum membro.

Caso o cotista desista do consórcio, o valor de reembolso é contabilizado somente com base no valor pago para o fundo comum após as multas contratuais, o que pode deixar o consorciado no prejuízo.

Em segundo lugar, assim como nos financiamentos, o valor pago será mais alto que o valor do bem por conta dessas taxas. Como no consórcio o valor do bem é atualizado anualmente, isso pode deixá-lo menos atraente. Fazer algumas simulações comparando o financiamento com o consórcio é a melhor opção.

Entrada

No consórcio, não é necessário dar uma entrada alta, o que facilita a aquisição de uma cota. Caso o cotista não queira dar um lance para antecipar a contemplação, deverá pagar as parcelas todos os meses e aguardar ser sorteado ou a quitar as parcelas para adquirir a carta de crédito.

No entanto, enquanto o financiamento permite a compra e o uso imediato do imóvel,  no consórcio deve-se aguardar até a contemplação, o que pode demorar vários anos. Por isso, é preciso analisar a urgência para a aquisição do imóvel e as despesas que você terá enquanto aguarda, como aluguel e reformas onde você mora atualmente.

Burocracia

O consórcio de imóveis é geralmente menos burocrático do que os financiamentos, já que os próprios cotistas são responsáveis pela composição do fundo e ainda há diversos mecanismos de segurança, definidos pelo Banco Central.

Justamente por ter menor burocracia, o que pode ser muito bom para algumas pessoas, os consórcios podem apresentar altas taxas de inadimplência entre os membros do grupo.

Cada empresa ou banco, contudo, define os critérios para entrada no consórcio, como a aceitação de membros que não podem comprovar renda ou que estejam com o nome sujo na praça. Apesar disso, para a aquisição do bem após a contemplação, o cotista deve estar com a situação regularizada.

Mudança de planos

Tanto o financiamento quanto o consórcio são formatos de compra direcionados para bens de alto valor, que muitas vezes pretendemos usar por um longo período de tempo. No entanto, a mudança de planos no meio do caminho pode ser uma realidade.

Não é como comprar um tênis e ficar insatisfeito. O tamanho do compromisso financeiro é muito maior!

O reembolso ao qual o consumidor tem direito, por exemplo, só acontece após a finalização do grupo, e pode ser que você tenha que esperar anos até ter seu dinheiro de volta.

Apesar disso, caso o cotista desista da compra do imóvel, é possível utilizar o valor da carta para outro fim em algumas situações:

  1. após 180 dias da contemplação e com a carta quitada; 
  2. após o fim do período de vigência do grupo e com a carta quitada. 

No que se refere à compra de um imóvel, refletir sobre a real necessidade, bem como o tamanho e/ou localização é fundamental: e se sua família crescer ou seu trabalho mudar nesse tempo, como fazer com a escolha da casa ou apartamento?

Como entrar em um consórcio imobiliário

Para participar de um grupo é preciso procurar uma empresa gestora. Essa administradora precisa ser autorizada pelo Banco Central. Você pode ver a lista de empresas autorizadas aqui.

Não deixe de checar a lista para não cair em golpes de consórcio!

Após escolher a instituição, entre em contato para saber quais são os procedimentos para ingressar em um grupo. Lembre-se que cada instituição possui seus próprios critérios de aceitação de membros.

Além disso, você pode entrar em um grupo em formação que ainda não iniciou suas operações ou em um já formado, no qual ainda há vagas para novos cotistas ou que há membros querendo trocar suas cotas.

Cuidados antes de entrar em um consórcio imobiliário

Antes de entrar em um consórcio, você precisa avaliar a instituição escolhida. O Banco Central controla a quantidade de reclamações que as empresas recebem, por exemplo. Você pode ver a lista das mais criticadas aqui.

Além disso, há outros sites, como o Reclame Aqui, que você pode consultar a reputação das empresas e como elas lidam com as situações que eventualmente podem acontecer. Afinal, caso você tenha algum problema, é bom saber como a sua administradora trata os próprios clientes.

É muito importante, também, que você leia com muita atenção o contrato do consórcio. A leitura minuciosa do contrato é a sua garantia de não ter dor de cabeça no futuro. Com esses cuidados, você poderá decidir qual é o melhor consórcio imobiliário do mercado.

Muitos consórcios incluem taxas desnecessárias como alguns tipos de seguro, valores abusivos de multa de rescisão, entre outras questões. É bom prestar bastante atenção!

Além disso, um cuidado fundamental é lembrar-se que os gastos não acabam após a quitação das parcelas do consórcio

Para ter um imóvel em seu nome, existe uma série de documentos e processos a serem encaminhados em cartório, na prefeitura da sua cidade, e em outros órgãos. Essa documentação não é barata e você precisa se preparar financeiramente para ela!

Vale a pena entrar em um consórcio de imóvel?

Se você tem pressa e quer ter seu imóvel logo, o consórcio não é indicado para você.

O consórcio é uma opção que pode ser atrativa APENAS para quem não tem possibilidade de dar entrada em um imóvel e financiá-lo, ou para quem não tem disciplina para investir por conta própria e assim evitar o pagamento de taxas e juros.

Nós, do Pago Quando Puder, temos a responsabilidade de te dizer que, com os reajustes anuais, taxas e outros encargos envolvidos, em geral, o consórcio não vale à pena. Na maioria das vezes, só compensa caso você tenha uma boa quantia em mãos e possa dar um grande lance para adquirir a carta de crédito mais rápido.

Por fim, lembre-se que a contratação de um consórcio requer planejamento e organização financeira para não ser pego de surpresa e acabar perdendo dinheiro. Em caso de atraso no pagamento das mensalidades, por exemplo, há algumas penalidades, como:

  • ser excluído do grupo, caso ainda não tenha sido contemplado;
  • perder o direito ao uso da carta, caso tenha sido contemplado e ainda não tenha utilizado a carta;
  • perder o imóvel comprado, caso já tenha sido contemplado e usado a carta, para quitar a sua dívida. 

Por isso, analise bem se um consórcio é o ideal para o seu perfil e para a conquista dos seus sonhos de longo prazo.

Você já pensou em participar de um consórcio ou tem alguma experiência que gostaria de compartilhar com a gente? 

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Kleiton Reis

Kleiton Reis é jornalista e apaixonado por marketing, finanças e por ensinar. Acredita que pequenas ações geram grandes resultados e que as mudanças devem começar dentro de cada um antes de tomar o mundo.

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